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      《汕頭市中心城區集體建設用地基準地價》解讀
      • 2020-01-22 09:34
      • 來源: 汕頭市人民政府辦公室
      • 發布機構:市自然資源局
      • 【字體:    

        一、制訂背景

        隨著城市經濟的高速發展和城市化的逐步推進,當國有土地的供給不能滿足日益增長的城市建設用地需求時,集體土地作為我國二元土地制度的重要組成部分,逐步走向前臺。

        2003年,廣東省人民政府發布《關于試行農村集體建設用地使用權流轉的通知》(粵府〔2003〕51號),對農村集體建設用地使用權出讓、轉讓、出租和抵押管理工作做出明確規定,對土地管理政策和土地收益分配的重大調整。是規范集體土地市場的重要步驟,是農村集體建設用地管理制度方面的重大改革。2005年,廣東省頒布《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(省人民政府令第100號),對集體建設用地使用權流轉做出了規范性要求,管理辦法第二十七條規定“市、縣人民政府土地行政主管部門應當制定本行政區域集體建設用地使用權的基準地價,并報市、縣人民政府批準后公布”。并于2006年在佛山市順德區和江門市蓬江區開展的制定集體建設用地的試點工作,為我國農村集體建設用地的土地級別確定方法起到了很大的推動作用,為農村集體建設用地的價值和價格評估打下了堅實的理論和實踐基礎。

        目前,汕頭市的地價體系主要是針對國有土地而開展的地價體系,主要有國有建設用地基準地價和地價指數、國有農用地基準地價,對于集體建設用地地價管理缺乏相應的地價管理體系。

        隨著集體建設用地使用權流轉案例日益增多,亟需建立起一套針對集體建設用地的地價體系,為促進集體建設用地的合理流轉,規范集體建設用地使用權流轉市場秩序,給集體建設用地使用權的出讓、租賃、轉讓、轉租、抵押等流轉行為提供科學合理的指導價格,完善集體建設用地使用權交易市場,保護集體建設用地相關產權人的合法權益,為宏觀調控土地市場提供決策依據。

        2013年,中共十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確指出在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價,進一步加快和促進集體建設用地使用權的流轉步伐。

        2018年,廣東省自然資源廳下發《廣東省國土資源廳關于做好2018年城鄉地價調查與監測工作的通知》(粵國土資利用函〔2018〕1532號),選定汕頭市、江門市作為試點,開展集體建設用地和農用地基準地價試點工作。因此汕頭市自然資源局(原國土資源局)選擇汕頭市中心城區組織開展“汕頭市中心城區集體建設用地基準地價制訂試點項目”,一方面為了建立、健全汕頭市中心城區公示地價體系;另一方面為全省開展集體建設用地基準地價體系構建思路提供實踐經驗和借鑒思路。

        二、法律法規政策依據

        (一)法律法規、上級機關文件依據

        1、《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂);

        2、《中華人民共和國城市房地產管理法》(2009年8月27日第十一屆全國人大常委會第十次會議第二次修正);

        3、《中華人民共和國資產評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過);

        4、《中華人民共和國城鄉規劃法》(2007年10月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議于通過,自2008年1月1日起施行);

        5、《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(2013年11月12日中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過);

        6、《自然資源部辦公廳關于部署開展2018年城鄉地價調查與監測工作的通知》(自然資辦發〔2018〕10號);

        7、《關于試行農村集體建設用地使用權流轉的通知》(粵府〔2003〕51號);

        8、《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(粵府令第100號);

        9、《關于加強集體建設用地使用權抵押融資管理的通知》(粵國土資法規發〔2009〕460號);

        10、《廣東省國土資源廳關于進一步嚴格規范基準地價管理的通知》(粵國土資利用發〔2018〕8號);

        11、《廣東省國土資源廳土地利用管理處關于報名開展集體建設用地和農用地基準地價制訂試點的函》;

        12、《廣東省國土資源廳關于做好2018年城鄉地價調查與監測工作的通知》(粵國土資利用函〔2018〕1532號);

        13、《汕頭經濟特區農村村民住宅建設管理辦法》(汕府令第158號);

        14、《汕頭經濟特區城鄉規劃管理技術規定》(汕頭市人民政府令第182號);

        15、《關于金平、龍湖、濠江區集體建設用地使用權流轉有關問題的通知》(汕府〔2006〕121號)。

        (二)技術依據

        1、《城鎮土地估價規程》(GB/T 18508-2014);

        2、《城鎮土地分等定級規程》(GB/T 18507-2014);

        3、《土地利用現狀分類》(GB/T 21010-2017);

        4、《集體建設用地定級與基準地價評估技術指引(征求意見稿)》(中估協發〔2016〕18號,《廣東省國土資源廳土地利用管理處關于報名開展集體建設用地和農用地基準地價制訂試點的函》中要求按照該指引完成集體建設用地基準地價的制訂)。

        三、成果適用范圍及應用

        (一)成果適用范圍

        集體建設用地基準地價僅適用于土地性質為集體且土地用途不得改變條件下的集體建設用地流轉價格參考。

        (二)成果應用

        1、推動汕頭市“三塊地”改革工作

        目前汕頭市農用地、農村集體經營性建設用地及宅基地(簡稱“三塊地”)改革仍處于探索階段,整體進程相對滯后,這與汕頭市中心城區集體建設用地基準地價體系及配套政策仍未完善有較大關系,因此集體建設用地基準地價體系的建立對完善汕頭市中心城區地價體系、為汕頭市集體土地市場發展提供指導、促進“三塊地”改革具有重要意義。

        2、為集體建設用地流轉提供價值參考

        根據對汕頭市中心城區集體建設用地的調查情況看,汕頭市集體建設用地流轉主要是集體商服和集體工業用地這兩種集體經營性建設用地的流轉,從流轉情況可知,目前汕頭農村集體土地與城鎮國有土地相比,暫時還不能做到“同地、同權、同價”。但從長遠看,集體建設用地由于取得成本較低于國有,位置選擇余地大,部分集體土地區位條件也是比較優越,因此集體經營性建設用地有較大的市場需求,且集體經營性建設用地的入市也將對國有土地市場帶來較大的沖擊。針對這個問題急需政府制定集體建設用地基準地價,在此基礎上統籌考慮集體建設用地價格水平,以便更好地指導和規范集體經營性建設用地入市流轉,為集體商服用地和集體工業用地出讓、出租提供參考基礎。

        3、為宅基地制度改革提供依據及參考

        針對農村地區普遍存在的“一戶多宅”、“閑置宅基地”、“超標準占用”等歷史遺留問題,各地探索盤活利用閑置宅基地和農房、增加農民財產性收入的辦法,如浙江義烏對利用宅基地上住房從事客棧餐飲等經營活動的,由集體按宅基地基準地價的20%收取所有權收益。在福建省晉江市,當地通過“指標置換、資產置換、貨幣補償、借地退出”等多種模式探索宅基地退出機制。村民可以自愿把現有的宅基地和房屋退出,用于置換住宅小區的新房。不愿意置換的,也可以通過宅基地有償退出機制領取補償款。對盤活利用閑置宅基地,提高宅基地利用效率和價值,各地都有了很多探索,然而無論是有償使用制度、有償退出機制、鼓勵宅基地流轉或征收宅基地使用稅,都涉及到對宅基地使用權價值的評估,此次集體建設用地基準地價體系的建立,將為宅基地制度改革提供依據和參考。

        4、為集體住宅用地的合作開發提供價值參考

        隨著城鎮化進程的加快,汕頭市人地矛盾愈加突出,通過外業調查了解到目前汕頭市宅基地緊缺,基本上已無地可供,且宅基地的建設方式不利于促進土地集約節約。土地資源缺乏、農村居民住宅緊缺的問題已成為阻礙鄉村振興和城鎮化進程發展的“絆腳石”,因此亟需對土地管理制度開展探索改革,以破解人多地少的制約。

        目前,汕頭市中心城區集體住宅用地的管理及建設大多以《汕頭經濟特區農村村民住宅建設管理辦法》(2014年10月14日汕頭市人民政府令第158號發布 根據2016年12月3日汕頭市人民政府令第172號《汕頭市人民政府關于修改〈汕頭經濟特區既有住宅增設電梯辦法〉等16件規章和規范性文件的決定》修正)為指導和依據,該辦法鼓勵村(居)民委員會或者集體經濟組織集中建設農村村民住宅小區。項目組在外業調查中發現,近年來,由村集體統一建設農民公寓小區的集體住宅用地利用方式已在汕頭市悄然興起,大批農民公寓小區項目正在進行報批和建設階段,這將大大提高農村土地的利用率,可以較好的解決汕頭地區人多地少、相當部分村集體已多年沒有宅基地可分配的難題。而村集體在建設農民公寓小區時,大多會選擇以集體住宅用地出資,與開發商進行合作開發,解決建設資金短缺的問題。集體住宅用地基準地價的制訂可為村集體與開發商的合作提供土地價值參考依據,平衡兩者間的利益矛盾,規范集體住宅用地合作開發行為。

        四、主要內容說明

        汕頭市中心城區集體建設用地基準地價制訂試點項目成果包括各類集體建設用地級別價和區片價以及相關圖件,其主要內容如下:

        (一)評估范圍及地價內涵

        1、評估范圍:汕頭市中心城區集體建設用地使用權基準地價評估的工作范圍為汕頭市中心城區(金平區、龍湖區和濠江區),合計行政轄區面積約434.34平方公里,其中集體建設用地面積合計60.48平方公里。

        2、集體建設用地類型共4類,包括:

        集體商服用地、集體住宅用地(不含宅基地)、宅基地及集體工業用地。

        3、土地價格類型:使用權價格。

        4、土地出讓年期:集體商服用地為40年、集體住宅用地(不含宅基地)為70年、宅基地為無限年期,集體工業用地為50年。

        5、估價期日:2019年1月1日。

        (二)基準地價成果

        本次汕頭市中心城區集體基準地價將集體建設用地用途劃分為集體商服用地、集體住宅用地(不含宅基地)、宅基地及集體工業用地共四種用途。其中,將集體住宅用地分為無限年期的宅基地和70年使用期的集體住宅用地緊密結合了汕頭市中心城區集體住宅用地管理及建設的特點,形成具有“汕頭特色”的集體住宅用地成果體系。

        本次汕頭市中心城區集體建設用地基準地價成果包括級別基準地價和區片基準地價兩種價格形式。其中集體商服用地、集體住宅用地(不含宅基地)及宅基地均劃分為4個級別和39個區片,集體工業用地劃分為4個級別和40個區片。

        集體商服用地平均基準地價水平為1230元/平方米(首層樓面地價),集體住宅用地(不含宅基地)平均基準地價水平為590元/平方米(平均樓面地價),宅基地平均基準地價水平為1731元/平方米(地面地價),集體工業用地平均基準地價水平為721元/平方米(地面地價)。在區片基準地價方面,集體商服用地區片價最高為時代廣場片首層樓面地價為3080元/平方米;集體住宅用地(不含宅基地)區片價最高為東海岸新津片,平均樓面地價為946元/平方米;宅基地區片價最高的也為東海岸新津片,地面地價為2759元/平方米;集體工業用地區片價最高為龍湖東區片,地面地價為1209元/平方米。


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